פריסייל ופרי-פריסייל

רכישת דירה חדשה מקבלן בפריסייל, למה זו הזדמנות ואיך משיגים את התנאים הכי טובים?

דירה חדשה מקבלן יכולה להיות עסקה מאוד משתלמת אודות לתנאי המימון הקיימים היום בשוק בעסקאות מסוג זה, בטח אם הרכישה מתבצעת בטיימינג הנכון.

בתקופה הנוכחית, רבים מהקבלנים לחוצים למכור כדי להכניס כסף ולאפשר תזרים מזומנים חיובי או לפחות סביר, מול הוצאות מימון ההלוואות הגדולות שלקחו בתקופת ריבית אפסית, כאשר החל מחודש אפריל 2022 זינקו עלויות המימון והריבית עלתה באופן דרמטי. מי שמחפש הזדמנויות ומתעניין ברכישת דירה ככל הנראה נתקל בפרויקטים המשווקים בשלב הפריסייל.

מה הוא בעצם פריסייל ולמה הוא נועד?

פריסייל (מכירה מוקדמת) זו רכישה מקבלן על הנייר בשלב מאוד מוקדם לפני העלייה על הקרקע והתחלת הבנייה ועוד לפני קבלת כל האישורים הנדרשים לתחילת ביצוע הפרויקט.

הקבלן חייב זאת בכדי לקבל מימון איכותי מהבנק הדורש רף מינימלי של מכירות (בדרך כלל 15% מסך הדירות בפרויקט) לפני כניסה לליווי פיננסי של הפרויקט, כמו כן חשוב לקבלן לקבל רוח גבית של אמונה בפרויקט וירידה בצורך למימון בנקאי (מכירת כמות של דירות בשלב כה מוקדם מכניסה מזומנים לקופת הפרויקט). המכירה המוקדמת מתבצעת לפרק זמן קצוב ושבמהלכו נמכרת כמות הדירות הנדרשת.

רכישה בפריסייל מייצרת מגוון הזדמנויות:

• ההזדמנות לקנות נכסים בדיסקאונט מסוים ביחס למחירי השוק ובתנאי תשלום נוחים.
• רכישה בזמן הנכון במסגרת הפריסייל מאפשרת לרכוש נכס עם השבחה כמעט ודאית (בסיכוי גבוה) כשהפרויקט יתחיל להיבנות ואף השבחה נוספת כשיימכר לאחר קבלת טופס אכלוס (טופס 4), זאת בנוסף לעליית מחירים פוטנציאלית של שוק הנדל"ן במהלך תקופת הבנייה.
• רכישה בפריסייל מאפשרת לרוב להתמקח על המחיר, תנאי התשלום וההצמדה למדד בכדי למקסם את הרווח.
• יכולת לרכוש את הדירה המתאימה ביותר מבחינה אישית – תקציב וכן סוג הדירה המועדף מתוך מגוון האפשרויות הקיימות.

הקבלנים כיום עושים "מבצעים" במיוחד על דירות בפריסייל, וניתן לשלם מקדמה נמוכה יחסית בגובה של 20%-15%, ואת היתרה לקראת האכלוס, וללא הצמדה או הצמדה חלקית למדד, מדובר בהטבה משמעותית. תוסיפו עוד מתנות בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים ויותר, על מטבח משודרג, עיצוב פנים ושדרוג האבזור והגימור, וזו יכולה באמת להיות הזדמנות מעולה להשתדרג במחיר ותנאים אטרקטיביים לאור מצוקת הקבלנים.

כל ההזדמנויות הנ"ל אף מתעצמות כשמגיעים לרכוש כקבוצה של מספר קונים ואז ניתן למקסם עוד יותר את ההנחה במחיר, את תנאי התשלום ואת ההטבות השונות. זה נקרא "קבוצת קונים".

האם ניתן לרכוש אפילו בשלב מוקדם יותר משלב הפריסייל?

התשובה היא כן – זה נקרא פרי-פריסייל (Friends & Family), זהו שלב מקדים לשלב הפריסייל המיועד למעגל מאוד קרוב של הקבלן. שם המחירים נמוכים יותר והתנאים אף טובים יותר מאלה של שלב הפריסייל.

ללא קשרים חזקים עם יזמים קשה לשים את היד על דירה בפרויקט בשלב כה מוקדם המיועד למעגלים הקרובים של הקבלן, בעיקר מאחר ובשלב זה הפרויקט אינו משווק לקהל הרחב.

רק לאחר שני שלבי הפריסייל מגיע שלב המכירה הרגילה לציבור הרחב (ואיתו הפרסומות באתרי האינטרנט, אתר החברה, שלטי החוצות ופרסום בטלוויזיה שרב הציבור חשוף אליו).

גם רכישה בשלב המכירה הרגילה יכולה להיות כדאית (מאוד תלוי אזור, הפוטנציאל הטמון בו ובפרויקט עצמו) אבל אז הסבירות לפגוש רווחים (על הנייר) מס' חודשים ממועד הרכישה, פוחתת, מהסיבה הפשוטה שלרוב בתום שלב הפריסייל המחירים עולים. בכל מקרה רכישה באמצעות קבוצת קונים עשויה להיטיב משמעותית את תנאי הכניסה לעסקה, בניגוד לרכישה לבד מול יזם, דבר שהופך את יכולת המיקוח של הרוכש לנמוכה ביותר.

הסיכוי הטוב ביותר למקסם את ההשקעה הוא כניסה מוקדמת לפרויקט.