למה החלטנו לפסול עסקה על הסף למרות שהייתה אטרקטיבית מאוד?
אופן העבודה שלנו "בבונים עתיד" הוא כזה שבמסגרת חקר שוק מעמיק, לצד יכולות מחקר וניתוח (הן ברמה הנדל"נית והן ברמה הפיננסית), בדר"כ אנחנו אלה שמבצעים פנייה אקטיבית ליזם לאחר שסימנו פרויקט מסוים ככזה שיכול להיות מעניין ממגוון בחינות.
למרות האקטיביות שלנו בפניה ליזמים כאשר אנחנו מזהים משהו מעניין, גם מתגלגלים אלינו פרויקטים ועסקאות מאנשי נדל"ן או בעלי מקצוע מתחומים משיקים. במצב זה אנו מבצעים סדרה של בדיקות בכדי להבין האם מדובר בהצעה אטרקטיבית שיכולה לעניין את קהל לקוחותינו, וכמובן נציע את העסקה רק במידה ומדובר בעסקה שאנו עומדים מאחוריה מכל הבחינות.
בתחילת שנת 2025 הגיעה לידנו עסקה מאוד מעניינת ואטרקטיבית באחת הערים בגוש דן, בשכונה בה קיימים מגוון מחוללי השבחה (עליית ערך) ללא צל של ספק. תנאי המימון שהוצעו היו טובים מאוד, מחירי הדירות עשו לנו שכל ותמהיל הדירות היה נכון לאותו האזור. בנוסף, ניתנה הנחה של כמעט 150,000 ש"ח לכל דירה לתקופה מוגבלת לפני היציאה לשיווק לקהל הרחב, הקבלן המבצע שנבחר היה איכותי וגם הגוף הממן של הפרויקט (בנק מלווה) עשה לנו שקט.
אבל, וזה אבל גדול !! הייתה לנו בעיה אחת – היזם !
גם מהיכרות קודמת וגם מהתעמקות נקודתית לאחר שהגיעה אלינו אותה עסקה, הבנו שאנחנו לא מעוניינים להיות חלק מעסקה עם אותו יזם ובטח לא להוביל לקוחות שלנו לעסקה כזו.
אתם שואלים למה? אז הנה כמה דוגמאות:
- ביקורות שליליות מאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן שמכירים את אותו יזם לעומק
- מספר תביעות משפטיות נגד היזם, בין השאר גם מצד דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית שקידם
- חוות דעת שליליות ממשקיעים שהיו בתקשורת מול אותו יזם
- היזם מאופיין באי עמידה בלוחות זמנים מול בעלי דירות והניסיון היזמי שלו בפועל (הקמת פרויקטים) אינו מספק
ועוד מספר פרמטרים שבדקנו וסימנו עליהם X אחד גדול במקום סמיילי מחייך.
זה הספיק לנו כדי להבין ש"אנחנו בחוץ" לעסקה הזו ולעבודה עם אותו יזם.
הדבר הכי חשוב לנו הוא לישון טוב בלילה ושהרוכשים שאנו מלווים לעסקאות ישנו טוב בלילה בידיעה שעשו עסקה שהיא לא רק טובה ואטרקטיבית ברמת הפוטנציאל והמספרים, אלא גם כזו שנעשתה במקצועיות ותוך אחריות מירבית מכל הבחינות. לא מקלים ראש בעסקת נדל"ן, גם אם היא נשמעת העסקה הכי טובה בעולם, וגם אם ניתן להיכנס אליה עם 10% הון עצמי או פחות.
