האם מחיר למ״ר הוא הפרמטר החשוב ביותר בעסקה?

מחיר למ"ר זהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר להשוואה, אך האם הוא לבדו יכול להצביע על כדאיות עסקה?

ברכישת דירה הפרמטר המהותי ביותר שמשפיע על מחיר ושווי הדירה הוא השטח שלה.
כשיזם מתמחר את סוגי הדירות השונות בפרויקט, מקובל כי שמאי המקרקעין העורך את דו"ח האפס (דוח הבוחן את הכדאיות הכלכלית להקמת פרויקט) מייצר קובץ אקסל עם נתוני הדירות ומאפייניהן השונים (קומה, כיווני אויר, מרפסת, הצמדות הדירה, נוף ייחודי וכו'), קובע מחיר למ"ר בהתאם לסקרי המחירים שערך באזור, ומתמחר כל דירה בפרויקט לפי שטחה.

האם הייתם רוכשים דירה במפרט מחיר למשתכן במחיר זהה למחיר דירה בשוק חופשי?

או למשל שתי דירות דומות בפרויקטים שונים כאשר מחירן דומה, אך אחת נרכשת עם הצמדה למדד והשניה ללא הצמדה למדד? סביר להניח שלא.

מספר פרמטרים שחייבים להתייחס אליהם בבחינת מחיר למ"ר:

1. מספר חדרים בדירה – מקובל כי ככל שמספר החדרים בדירה עולה, כך המחיר למ"ר נמוך יותר (זאת על פי העיקרון הכלכלי של תפוקה שולית פוחתת למ"ר)
2. מיקום מדויק – קרבה למוקדים מרכזיים בעלי השפעה כמו קו ראשון לים או לפארק תעלה את המחיר למ"ר, בעוד שצמידות לכביש ראשי או מוקד מזהם תפחית את המחיר למ"ר.
3. הצמדה למדד תשומות הבניה – מדובר בסכום כסף שעל הרוכש לשלם מהון עצמי בסמוך למועד האכלוס וישנה אי וודאות בדבר שיעור השינוי שיהיה במדד לאורך שנות הבניה ועד מועד האכלוס (לדוגמה, בחודש פברואר 2025 חווינו עליית מדד חדה ומשמעותית בחודש אחד). כאשר לפי תנאי הרכישה, עסקה לא צמודה למדד תשומות הבניה, הדבר יגולם במחיר למ"ר, אשר ככל הנראה יהיה גבוה יותר.
4. חניה ומחסן – האם כלולים במחיר הדירה? במידה ויהיו כלולים, המחיר למ"ר יעלה בהתאם.
5. תכנון הדירה – האם יש שטחים שאינם יעילים בדירה? האם צורתה ריבועית או מעוגלת? במידה ותכנון הדירה אינו אידיאלי או לוקה בחסר בשל מגבלות תכנון, המחיר למ"ר צפוי להיות נמוך יותר.
6. מה רמת הוודאות ללוחות הזמנים בפרויקט? האם יש 100% חתימות של בעלי הדירות? האם בעלי הדירות הקיימות כבר פונו מדירותיהם? ככל ורמת הוודאות עולה, המחיר למ"ר יעלה יחד איתה.
7. תכולת מפרט הטכני של הדירה – מפרט גבוה ואיכותי מעלה את המחיר למ"ר.
8. מה תכולת השטחים המשותפים (לרווחת הדיירים) בפרויקט (מועדון דיירים/ חדר כושר/ עמדת שומר/ חדר משחקים לילדים/ בריכה)? בפרויקט עם בריכה וחדר כושר המחיר למ"ר יהיה גבוה יותר בהשוואה לפרויקט שאינו כולל שטחים משותפים מסוג זה.

לסיכום, שטח הדירה הוא פרמטר משמעותי מאוד לרוכשי דירות, אך בהחלט אינו קובע לבדו. חשוב מאוד לבחון פרמטרים מהותיים נוספים.