כיצד מאתרים נכס שעובר תהליך אמיתי לקראת פינוי בינוי?
רבים מזהים בפינוי בינוי הזדמנות גדולה לעליית ערך הנכס ולהגדלה משמעותית של ההון.
בטרם ניגשים לבחינת עסקה מסוג זה, מומלץ לבדוק האם הנכס כבר נמצא בתהליך התחדשות עירונית – האם הבנין נמצא כבר במתחם מוכרז לפינוי בינוי – מפת מתחמי התחדשות עירונית. ניתן לפנות למנהלת התחדשות עירונית של העירייה לבירור כתובת ספציפית וכן לבצע פניה לועד הבנין הספציפי.
מהו פרויקט התחדשות עירונית?
- תמ"א חיזוק ותוספת: תמ"א 38/1 (בנין קיים שעובר תהליך של חיזוק ועליו מתווספות דירות נוספות). סוג פרויקט זה הולך ונעשה פחות נפוץ בישראל ככל שעוברות השנים.
- תמ"א הריסה ובניה מחדש: תמ"א 38/2 (לרב מדובר בבנין בודד עד שלושה בניינים שנהרסים ונבנים במקומם מבנים חדשים עם מספר דירות גדול מזה שהיה קודם לכן)
- פינוי בינוי (במסגרתו נהרסים מבנים קיימים הכוללים לפחות 24 יחידות דיור, כולל חנויות ונבנים מבנים חדשים עם מספר דירות גדול מהקיים באופן משמעותי)
- פרויקט במסגרת חלופת שקד – קיימות חלופות לחיזוק המבנה ו/או הריסתו ובנייתו מחדש, מדובר בחלופה יחסית חדשה שאושרה ע"י הממשלה ונמצאת בשלבי מימוש ראשוניים בשטח.
כיצד נזהה נכס עם פוטנציאל אמיתי לפרויקט התחדשות עירונית?
הנה רשימת בדיקות חשובות (במידה ואתם עושים זאת בעצמכם) הנדרשות בטרם רכישת דירה במתחם המיועד להתחדשות עירונית:
- הימצאות חנויות בבנין או במתחם – מקשה על מימוש פרויקט מכיוון שלעתים קרובות החנויות מהוות עסק של בעל הנכס ופרויקט עלול להיות פגיעה קשה במוניטין ובהשקעות שבוצעו בו במשך השנים.
- האם קיימים פרויקטים מאוכלסים / בבניה / לקראת בניה בשכונה – ככל ואנו רואים בעיניים פרויקטים אחרים שבוצעו כך סביר שיש היתכנות כלכלית ותכנונית לביצוע פרויקט. שימו לב מי היזמים המובילים בסביבה.
- מנהלת התחדשות עירונית של העירייה – מומלץ לברר מה מדיניות העירייה להתחדשות עירונית בשכונה.
- צפיפות קיימת כיום – צפיפות דירות נמדדת במספר דירות לדונם (1,000 מ"ר). לכן, ניתן להוציא נסח טאבו ולראות שהצפיפות הינה לכל היותר 20 דירות לדונם כיום (בגלל תוספת דירות נדרשת של פי 2.5-4 בכמות הדירות במסגרת פרויקט באזור המרכז, בפריפריה אף גבוה יותר) כדי שיהיה ניתן להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי. עדיפות ששטח הדירות הקיימות היום יהיה נמוך ככל האפשר.
- הסכמה עקרונית של בעלי דירות לפרויקט – בדיקה האם זכויות הבניה בגג שייכות לבעלי דירות בקומה העליונה – דבר שעלול למנוע פרויקט עתידי. בדיקה האם יש מתנגדים לפרויקט בקרב בעלי הדירות הקיימים בשל סיבות שונות.
- שימו לב מה יש בסביבתו הצמודה של הבנין – מבני מגורים נוספים / מרכז קניות / מבני ציבור של העירייה / קרקעות ללא בניה.
- פניה בלתי רשמית ליזמי נדל"ן הפעילים בסביבה – בהמשך לסעיף 2, בדקו מולם האם מעוניינים לבחון היתכנות לפרויקט.
- בנין בפינת רחובות ראשיים – סיכוי גבוה שניתן לבנות במיקום זה לגובה בשל הנגישות התחבורתית הגבוהה.
- קרבה לאמצעי תחבורה ציבורית מתקדמים (מטרונית / רכבת קלה / מטרו עתידי / רכבת ישראל) – סיכוי גבוה יותר שניתן לבנות לגובה.
לסיכום, נדרשת סדרה ארוכה של בדיקות על מנת להבין האם קיים פוטנציאל אמיתי לפינוי בינוי בנכס מסוים. חשוב להעמיק ולהתמיד בביצוען, על מנת לצמצם את אי הוודאות.
