מה עלינו לבדוק לאחר שמצאנו דירה בבנין שכבר מקודם בו פרויקט התחדשות עירונית?
(מקודם פרויקט התחדשות עירונית, משמע – מתחם מוכרז אשר מופיע ב- מפת מתחמי התחדשות עירונית, או לחילופין, תרחיש בו בעלי הדירות החלו לקדם פרויקט). כיום, דירות רבות מוצעות למכירה ובעל הדירה או המתווך טוענים כי כבר החל להתקדם תהליך לפרויקט פינוי בינוי בבנין. בפועל, בכלל לא בטוח שזה המצב ונדרשת בדיקה יסודית.
12 בדיקות מהותיות (במידה ואתם עושים זאת בעצמכם) הנדרשות בטרם רכישת דירה במתחם התחדשות עירונית:
- בדיקת מבנה מסוכן – נבדוק באתר האינטרנט של העירייה או במנהל ההנדסה העירוני האם הבנין הוגדר כמבנה מסוכן. הגדרת מבנה כמסוכן משפיעה על שיעור המימון המקסימלי שניתן לקבל (משכנתה) על הנכס ועל יציאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספת – קודם כל נדרש להסדיר את ליקויי הבניה ורק לאחר מכן ניתן לממש את הפרויקט.
- יזם התוכנית – האם מדובר ביזם פרטי או ברשות המקומית? נדרש בירור אודות אנשי מקצוע נוספים בחברה, האם היזם כבר אכלס פרויקטים מאותו הסוג? (במידה וכן, ניתן לבחון בעיניים את סטנדרט הבניה שלו), שירות הלקוחות, עמידת היזם בלוחות זמנים והתחייבויות אחרות. האם היזם הוא גם הקבלן המבצע? האם זו חברה ציבורית (נסחרת בבורסה) וניתן להשיג עליה מידע נוסף? האם ניתן צפי תחילת בניה – ניתן לבירור מול היזם באמצעות פניה ישירה: מתי צפויה תחילת בניה בפועל ומה מחירי הדירות.
- בדיקת הימצאות הבנין בקרבת תחנת מטרו תת קרקעית עתידית כלשהי – במרחק של עד 100 מטר מתחנות לא יתקבלו יותר היתרים לביצוע תמ"א 38, בטווח של 100-300 מטר ניתן יהיה לקבל היתר אחרי אישור של יו"ר ומתכנן המחוז, ובטווח של 300 מ' ומעלה לא יהיו מגבלות. בפרויקט פינוי בינוי – אין מגבלות ספציפיות על קבלת היתרי בניה בשל סמיכות למטרו. ניתן לבדוק זאת בתשריטים של תכנית תמ"א 70 (טרם אושרה נכון לחודש 4/2025):
"תכנית תמ"א 70". - עו"ד בעלי דירות – נבקש הסכם חתום בין היזם לבין בעלי הדירות כולל הנספחים להסכם. בדיקות מהותיות נוספות: כמה בעלי דירות חתמו על ההסכם? האם יש דיירים סרבנים? מדוע יתר בעלי הדירות לא חתמו עדיין?
- הסכם פרויקט חתום בין היזם לבין בעלי דירות – מועד חתימת ההסכם, מי חתום על ההסכם, האם קיימים תנאים מתלים? לו"ז, בטחונות, בחינת תמורות לדירה, התחייבויות היזם, חובת ליווי בנקאי, אפשרות העברת זכויות היזם בפרויקט לצד ג', תשריט התכנית – באיזה בנין הדירה שלי? מגדל/ מבנה מרקמי נמוך, מיקום הדירה החדשה שאקבל ובאיזה שטח, מיקום החניה, כיווני אויר. תכנון הפרויקט – מיקומי חדר אשפה, חניון, מעלית, גנרטורים, חדרי משאבות, האם בקומת הקרקע יש שטחי מסחר/ שטחים ציבוריים, לבקש לראות הסכם בית משותף, שלביות הפרויקט (רלוונטי רק בפינוי בינוי), מנגנון לתשלום דמי שכירות של היזם במהלך תקופת הפרויקט, אפשרות לשדרוג הדירה/ רכישת דירה נוספת בהנחה.
- ועד הבית/ נציגות בעלי הדירות בפרויקט – בדיקה לצפי תחילת הפרויקט, תמורות לבעלי הדירות, כמה בעלי דירות חתמו, איך הקשר מול היזם, האם עורך הדין הגיע מבחירה שלהם או באמצעות היזם.
- פגישה במנהל הנדסה/ מנהלת התחדשות עירונית – בדיקה האם הפרויקט בסמכות ועדה מקומית או מחוזית, מה סטטוס הפרויקט, שלביות הפרויקט, אילו תנאים חסרים כדי להתחיל בבניה. האם העירייה תומכת בפרויקט/ האם הצטרפה ליזם בקידום הפרויקט.
- בירור מול אנשי מקצוע נוספים בתחום – יזמים, עו"ד, אדריכלים, שמאי מקרקעין ומשקיעים.
- סטטוס התב"ע (תכנית בניין עיר) – רלוונטי רק בפינוי בינוי: קריאת התב"ע: זהות יוזם התב"ע, כתובות נכללות, באיזה שלב נמצאת, שלביות הפרויקט, שימושים נוספים בפרויקט כגון תעסוקה ומסחר, מהו התכנון המוצע לכל מגרש, תכנון תחבורתי, מידע סביבתי, דוח חברתי – נתוני אוכלוסיית המתחם כיום – גילאים, יחס בעלות / שכירות ומצב סוציו-אקונומי, מסמכים שמאיים.
- בפרויקט פינוי בינוי – במידה ומסמכי התב"ע כבר הועלו לאתר מנהל התכנון – ניתן לעיין במסמכים השמאיים הבאים:
א. נספח עקרונות איחוד וחלוקה – תוכנית לאיחוד של מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש על מנת לאפשר את פיתוחו של השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור, זהו דוח המציג ניתוח לפרויקט (תכנוני, משפטי וכלכלי) שנערך ע" שמאי הפרויקט.
ב. תקן 21 – דו"ח בדיקת כדאיות כלכלית להקמת הפרויקט – דו"ח נרחב המספק את נתוני המתחם, התכנון, תמצית הסכם בעלי דירות – יזם, זהות בעלים במתחם וכן בדיקה כלכלית לרווחיות הפרויקט – בעלי דירות יכולים ללמוד על מחירי המכירה החזויים לדירות החדשות. - תיק בנין – עיון במסמכי הבקשה להיתר ובדיקת סטטוס עדכני בעירייה
- ככל ותהליך קידום הפרויקט מצוי בשלב מתקדם בעל וודאות גבוהה יותר, מחיר הדירה יתנתק כלפי מעלה ביחס למחירי דירות בסביבה בהן לא מקודם תהליך התחדשות עירונית, הדבר מגלם את הפוטנציאל לפרויקט התחדשות עירונית בבנין.
המסקנה היא כי ניתן לעשות עסקה מוצלחת מאוד ברכישת דירה יד 2 המיועדת לעבור התחדשות עירונית, וזאת במידה ומבצעים את הבדיקות במלואן ובאופן קפדני בטרם הרכישה.
