שאלה חשובה שנשאלת ע"י רוכשי דירה רבים היא – כיצד ניתן לגדר את הסיכונים בכניסה לעסקה?
לצורך כך, הכנו צ'ק ליסט בדיקות שיש לבצע על יזם בטרם כניסה לעסקה.
לאחר שאתרנו עיר ושכונה בה אנו מעוניינים לרכוש דירה, מגיע שלב בחירת הפרויקט המתאים לנו. מעבר למיקום הפרויקט, בחירת היזם עשויה להיות משמעות קריטית בכניסה לעסקה.
אילו בדיקות חשוב לערוך על היזם בפרויקט לצרוך להפחתת הסיכון בכניסה לעסקה?
- זהות הבנק מלווה – בנק או קרן מימון חוץ בנקאית. אם מדובר בקרן ולא בבנק, יש לבדוק האם מדובר בקרן מימון חוץ בנקאית ותיקה ונזילה. תנאי המימון בקרנות מימון יקרים יותר עבור היזם בהשוואה לבנק ודרכן ניתן גם להתמנף יותר.
- האם היזם גם משמש כקבלן מבצע בפרויקט? במצב זה, הסיכונים נמוכים משל יזם בלבד, כלומר יש לחברה הכנסות נוספות שאינן מיזמות נדל"ן אלא מביצוע עבודות כנותנת שירותים בלבד.
- האם לחברה יש שותפויות עם בתי השקעות, חברות ביטוח או יזמי נדל"ן אחרים? כלומר האם חברות גדולות השקיעו בה לאחר שבצעו עליה בדיקת נאותות בעצמן.
- דוחות כספיים של החברה (נגישים לציבור הרחב במידה והחברה ציבורית) – ניתן לקבל מהם מידע רב על החברה ועל אופן ההתנהלות שלה: זהות הבעלים ושיעור האחזקה, בחינת תזרים המזומנים, הון עצמי אל מול התחייבויות ונכסים, בחינה סוגי הנכסים בבעלות לחברה, פירוט פעילויות החברה, האם החברה מצליחה למכור לפחות בהתאם לקצב ההתקדמות ההנדסי של הפרויקט, שיעורי המימון על הלוואותיה, מגמות בפעילות החברה וכמות העובדים בה, צבר פרויקטים עתידי, תביעות משפטיות מהותיות וכו'.
- האם החברה פועלת בעיקר בתחום התחדשות עירונית? בתרחיש זה החברה, ניתן להבין כי החברה אינה נושאת בעלויות מימון על הקרקע, ואודות לכך קיים סיכון מופחת של אי עמידה בנטל הלוואות מכבידות.
- תביעות משפטיות או תלונות נגד החברה – חיפוש באתרי האינטרנט ובירור מול עורכי דין העוסקים במקרקעין.
- האם החברה פעילה בענפים נוספים מלבד נדל"ן למגורים בישראל? והאם פעילות החברה הינה בנדל"ן בלבד?
- איזה דירוג פיננסי ניתן לחברה על ידי החברות המדרגות חברות בישראל – מעלות או מידרוג.
- בדיקת רקע פיננסי ומשפטי באמצעות דוחות מודיעין עסקי של חברות BDI או דן אנד ברדסטריט.
- זהות חברי ההנהלה הבכירה, ותק שנות עבודתם של עובדים בכירים בחברה וכן כמה זמן פעילה החברה בענף.
- ביקור בפרויקטים שאוכלסו ע"י היזם ושיחות עם רוכשי דירות בפרויקטים אלו – לבחינת איכות הביצוע, שירות הלקוחות שהעניק היזם, אופן הטיפול בליקויי בניה, עמידה בלוחות זמנים והיחס לבעלי הדירות.
- ביקור במשרדי היזם – הרגשת האווירה במשרד, אילו אנשי מקצוע עובדים בחברה, במידה ויש לקוחות במשרד ניתן לפנות לחוות דעתם על החברה.
את כל הבדיקות הללו (ואחרות נוספות) אנחנו עושים, וממליצים בחום לבצע אותן (אם אין מי שמבצע אותן עבורכם) לפני קבלת החלטת השקעה.
